La accesibilidad a la vivienda en España es un tema de suma importancia en la economía y sociedad y su evolución ha experimentado cambios a lo largo de este período económico.

En las últimas décadas, desde 1997 hasta 2007, debido a la crisis económica sufrida en España, el precio de la vivienda prácticamente ha triplicado su valor. La vivienda ha pasado de ser una necesidad de demanda a ser un activo de inversión entre la población, explicando así el crecimiento de la oferta y el alza de los precios. La evolución de los precios ha sido diferente según regiones, ya que se han incrementado más en las zonas turísticas por el motivo especulación y la demanda de segunda vivienda por parte de los extranjeros. Asimismo, la demanda de segundas residencias experimentó también un aumento sustancial debido a la mejora en la accesibilidad como consecuencia de los avances en la red de transporte y de su abaratamiento, del aumento de la riqueza y de la mayor demanda de no residentes, debido a la desaparición del riesgo cambiario con la introducción del euro como moneda común.

En estos últimos años, los bancos han facilitado las condiciones de concesión de créditos hipotecarios hacia la población reduciendo los tipos de intereses y ampliando los plazos de amortización de los préstamos. Como consecuencia, el sector de la vivienda ha sufrido una revalorización y un aumento de la demanda. El aumento del ratio crédito valor (cociente entre préstamo concedido y el valor de la tasación) redujo la necesidad de ahorro del comprador de una vivienda, la extensión de los plazos de amortización contribuyó a reducir la proporción de la renta de los hogares destinada al pago de la hipoteca. Sin embargo, la disminución de las hipotecas constituidas y su importe desde el inicio de la crisis financiera al momento actual, revela el profundo cambio que ha experimentado el sector inmobiliario (la falta de adaptación de la oferta a las necesidades de la población y el incremento consiguiente del stock de vivienda).

La desigualdad en la distribución del crecimiento de la oferta residencial, con unos elevados porcentajes de segundas residencias y viviendas desocupadas, característicos del modelo residencial español, ha dejado sin resolver el problema de la accesibilidad de la vivienda para amplios sectores de la población, especialmente la de primer acceso para los hogares jóvenes y de bajos ingresos. En un contexto de mayores restricciones al crédito, el acceso de estos hogares a la vivienda deberá producirse por otras vías alternativas a la compra. Sin embargo, en relación a estas últimas vías (la baja tasa de vivienda en alquiler, baja presencia del sector público…) en España no constituyen una solución al problema del acceso a la vivienda.

Según el informe de Cáritas ‘’La vivienda en España en el siglo XX’’ realizado en , para estudiar la evolución de los precios de las viviendas hay que analizar la capacidad de la población para acceder a las mismas en las condiciones que fija el mercado. La evolución del esfuerzo durante el último periodo de especulación inmobiliaria alcanzó un valor del 40,6 % en el año 2008. Esto se debe a varios factores: altos precios de la vivienda, cuantía de los créditos hipotecarios, alza de los tipos de interés, aumento del desempleo y de la morosidad. Desde 1995 se ha producido el periodo de máxima accesibilidad en España, pero a partir de 2008 la accesibilidad se ha reducido de manera drástica debido al endurecimiento en la concesión de créditos hipotecarios y como consecuencia del desempleo, la incertidumbre de los ingresos futuros, lo que genera una demanda insatisfecha de viviendas.

Según el , los años de renta estimada para el hogar mediano (ratio de solvencia) que son necesarios para la compra de una vivienda tipo se encuentran actualmente en torno a 12 años. Uno de los efectos de la crisis sobre el acceso a la vivienda, sin tener en cuenta los costes de la hipoteca, consiste en que la disminución de precios es tal que permite reducir en un año, por término medio, los salarios necesarios para afrontar el pago, comparando 2011 con 2006 (periodo en que los precios medios de la vivienda disminuyen un 10%).

El endeudamiento para la adquisición de una vivienda supuso en la fase de auge un aumento del “efecto riqueza” de los hogares asociado a la revalorización de los activos inmobiliarios. En este año 2016, el alto nivel de la deuda privada doméstica sigue siendo uno de los principales problemas de la economía española y causa del incremento de los problemas de alojamiento por el aumento de un desempleo que aún no ha tocado techo. El nivel de sobreendeudamiento, que implica destinar más del 40% de la renta bruta al pago de las deudas hipotecarias, es muy superior entre los hogares con más bajos ingresos, lo que puede suponer un factor de riesgo para el sistema financiero.

Los riesgos del elevado endeudamiento privado, como consecuencia de una oferta casi exclusiva de vivienda en compra y de una oferta de financiación irresponsable y en ocasiones fraudulenta se manifiestan actualmente mediante un incremento de la morosidad, desahucios y desalojos, con unos efectos sociales devastadores en relación con los procesos de emancipación, hacinamiento, y en definitiva precariedad y exclusión residencial.

Con respecto a los sectores que presentan mayor vulnerabilidad en el acceso a la vivienda podemos destacar los jóvenes que son el colectivo demandante de vivienda más numeroso, pero son también el más aquejado por el desajuste entre los mercados residenciales y de trabajo. Con la crisis, desciende el porcentaje de jóvenes que adquieren una vivienda en propiedad y aumenta el acceso al alquiler.

Los problemas que surgen en el segmento de la población más madura se centran principalmente en las condiciones de sus viviendas (en propiedad).

Otros colectivos con dificultades para acceder a una vivienda digna son los inmigrantes e individuos excluidos por la sociedad. Concretamente, en España se ha producido un importante crecimiento de la población de origen extranjero. Su situación económica, los bajos salarios y el elevado precio de la vivienda complican su situación. Esta conjunción de factores les lleva a acceder principalmente a alquilar viviendas o simplemente habitaciones. Este último aspecto puede ocasionar problemas de hacinamiento.

En la fase de crisis económica y como consecuencia de las dificultades para acceder a una vivienda en alquiler o en propiedad, se prevé un aumento del hacinamiento como estrategia para hacer frente al pago de las hipotecas o la vuelta de los hijos a casa de los padres (vuelta de la familia extensa).

España como ya sabemos, tiene un modelo residencial con numerosas carencias en comparación al de resto de países de y que necesita de una profunda reforma para ser lo que antes logró ser. La ruptura de la cohesión social por tanto, podemos analizarla observando tres aspectos: las condiciones de vida y salud (física y psicológica); el freno a las tendencias en los ciclos vitales de los hogares y en las estrategias familiares (emancipación de los jóvenes, por ejemplo); y las pautas culturales residenciales.

En conclusión, todos estos problemas afectan en mayor medida a los sectores que se encuentran con dificultades en el mercado laboral, coincidiendo a su vez con los segmentos de la población que presentan más restricciones en el acceso a la vivienda digna: las mujeres, las personas con discapacidad y problemas de salud, jóvenes, inmigrantes, individuos con rentas bajas… ¿Dónde está la protección que necesita este sector? ¿Cuál es el futuro del derecho de los jóvenes a tener una vivienda digna?